Overdragelse med mægler
Med finanskrisen er det i nogle foreninger blevet sværere at sælge andelsboliger. Det har gjort, at antallet af andelshavere, som bruger ejendomsmægler, er steget markant.
Der er dog en række forhold, som man skal være opmærksom på, når man inddrager en ejendomsmægler i salg af andelsbolig.
Krav til mægler.
En ejendomsmægler skal bistå sælger gennem salgsprocessen - lige fra at prissætte boligen til at finde en køber og gennemføre handlen. Ejendomsmægleren er som udgangspunkt rådgiver for sælger.
Ejendomsmægleren skal ifølge lov om omsætning af fast ejendom leve op til nogle krav:
• Mægler skal give uvildig rådgivning
• Mægler skal gøre opmærksom på, om firmaet helt eller delvist er ejet af en bank, forsikringsselskab eller lign., eller hvis han sælger finansielle ydelser
• Mægler må ikke stille krav om, at hans samarbejdspartnere (eks. forsikringsselskab, bank, byggesagkyndig eller lign.) skal anvendes
• Mægler skal oplyse om provision
• Mægler skal oplyse om, hvorvidt der foreligger energimærke på boligen.
• Mægler skal redegøre for disse oplysninger, hvis årsrapporten ikke indeholder dem:
• Ejendommens areal og værdi
• Oplysninger om foreningens lån (eks. hovedstol, rentesats, restløbetid, restgæld og kurs)
• Det, som andelshaveren hæfter for af foreningens prioritetsgæld og andre lån
• Foreningens forsikringsforhold
• Specifikation af andelsværdier og hensættelser til kommende års vedligeholdelse
• Om der er verserende retssager i foreningen.
Overdragelse proceduren.
Det er sælger, som indgår aftale med ejendomsmægleren om at overdrage boligen og ikke andelsboligforeningen.
Som ved øvrige overdragelser i foreningen, skal bestyrelsen sikre, at foreningens vedtægter, praksis og lovgivning i øvrigt er overholdt. Dette gælder blandt andet indbetalingsfristen, overholdelse af maksimalprisen, og at indbetalingen skal ske med det fulde beløb til foreningens konto.
Ejendomsmægleren sender et ejendomsmæglerskema, som bestyrelsen er forpligtet til at udfylde og underskrive. Skemaet indeholder en række spørgsmål om foreningen herunder dens økonomi.
Salgsaftalen.
Der kan både udarbejdes en salgsaftale, som følger foreningens standardaftale (herunder ABF's standardsalgsaftale) og en ejendomsmægleraftale. Begge typer aftaler er bindende for parterne. Dog beregnes fortrydelsesfristen fra den første aftale, som indgås.
Mæglers salær.
Ejendomsmæglerens salær må ikke fremgå af den samlede overdragelses sum.
Foreningen skal være opmærksom på, om ejendomsmægleren har tilføjet en såkaldt 'transport' i salgspapirerne. Transporten betyder, at foreningen har ansvaret for at overføre sælgers skyldige beløb (salæret) til ejendomsmægleren. Det er vigtigt, at bestyrelsen respekterer transporten, da bestyrelsen i modsat fald - dvs. hvis mægler ikke får sit salær af sælger, og derfor lider et tab - vil blive erstatningsansvarlig overfor mægler.
Foreningens vedtægter indeholder en procedure for, hvem andelen kan overdrages til.
Salg via mægler forudsætter energimærke.
Hvis du benytter en ejendomsmægler til at sælge din bolig, skal du være opmærksom på, at du som sælger skal kunne fremvise et energimærke på ejendommen. Det skyldes, at ejendomsmægleren har pligt til at synliggøre energimærket i forbindelse med annoncering eller anden markedsføring af boligen.
Formålet er at synliggøre ejendommens energimæssige stand for mulige købere, så den kan indgå i køberens overvejelser om boligen.
Sælger skal betale energimærket.